Жители этого дома уже живут в новых квартирах некоторое время и делятся с нами своим опытом проблем с ТСЖ созданным застройщиком.

подробнее>>

На пути к вожделенной квартире практически неизбежны постоянная нервотрепка и отсутствие уверенности в завтрашнем дне. Более того, выясняется, что, даже получив ключи и уже переехав, счастливый новосел такой уверенности не приобретает еще очень долгое время...

подробнее>>

На сайте наших коллег опубликована статья о квартирных кражах в новостройках. Об этой опасности полезно знать всем новоселам. Раздел: ОСТОРОЖНО ВОРЫ.

перейти>>

Почему застройщики держатся за власть в ТСЖ.
(на примере дома № 20 по Коломяжскому проспекту)

Многие застройщики Санкт-Петербурга осуществляют прямое или косвенное управление возведенным ими жилищным фондом. Это довольно прибыльное дело. Особенно прибыльно управление ЖКХ в новых домах.

Источники средств. Основными источниками доходов, оказывающихся в руках Застройщика, либо в руках зависимого от Застройщика товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо в руках зависимых (дочерних и т.п.) фирм, то есть, в конечном счете, в любом случае тоже в руках Застройщика являются:

1. Доходы от коммунальных и иных услуг, оказываемых жильцам. Разница в тарифах на коммунальные услуги между ценами, по которой ТСЖ получает услуги и той ценой, по которой эти услуги потребляет потребитель. Наличие такой разницы в ценах в большинстве случаев абсолютно законно. Вопрос лишь в том, идет ли эта разница на нужды жильцов или перекачивается, иногда в ходе многоступенчатых комбинаций Застройщику или подконтрольным ему лицам. К этой категории отнесем и стоимость иных услуги, оказываемых жильцам. Часто ТСЖ устанавливают завышенные коммунальные тарифы, в размерах не предусмотренных законом. Так до конца 2003 г В ТСЖ «На Коломяжском» в квитанциях квартплаты в графе тех обслуживание стояла плата 3 руб 60 коп за метр, хотя максимальная ставка по закону на тот момент была 0 руб 51 коп (сейчас 2 руб. 68 коп). незаконно взысканную разницу до их пор никому не вернули. Еще один вид нарушения, когда в квитанцию квартплаты включены платежи, не предусмотренные законом. В ТСЖ «На Коломяжском» это, например, АХР, плата за коммунальное освещение. Решение вопроса о дополнительных взносах, например АХР вправе принимать только Общее собрание ТСЖ. Распространено и включение в квитанцию плату за услуги, которые должны оплачиваться за счет других пунктов квитанции. Например, за счет взносов на содержание техническое обслуживание. То есть за одно и тоже жилец платит дважды.

2. Доходы от услуг оказанных самому ТСЖ. ТСЖ, подконтрольное застройщику заключает договоры на обслуживание с фирмами, которые официально, а иногда неофициально являются дочерними или зависимыми от Застройщика. Тут есть варианты. Например, якобы сторонняя, на самом деле зависимая от Застройщика фирма заключает договор на ремонт общего имущества ТСЖ. При этом ремонт может происходить по завышенным расценкам. Однако завышать расценки вовсе не обязательно. Выгода застройщика может быть в том, что вместо устранения недоделок, расходы по их устранению под видом ремонта возлагаются на ТСЖ. Подконтрольное Застройщику ТСЖ заключает договоры с подконтрольными Застройщику фирмами. ТСЖ оплачивает эти работы за счет взносов (квартплаты) жильцов. Застройщик освобождается от исправления недостатков и от расходов по такому исправлению. Сюда же отнесем и случаи откровенных приписок, когда жильцы оплачивают несуществующие услуги. Даже минимальные платежи в масштабах большого дома, в течение большого срока могут дать неплохой доход.

3. Распоряжение имуществом ТСЖ. Согласно гражданскому законодательству, Закону о ТСЖ, действовавшему до 1 марта 2005 года и ст. 36 Жилищного кодекса вступившему в силу после этой даты, чердачные, подвальные и некоторые другие помещения относятся к общему имуществу дома. Это общая долевая собственность не самого ТСЖ, а собственников помещений (жильцов) Владение, пользование и распоряжения общими помещениями должно происходить только на основе решения всех собственников или с согласия общего собрания ТСЖ. Однако часто Председатель ТСЖ или Застройщик сами решают эти вопросы, не спросив Общее собрание.

А) Продажа помещений. На практике подвальные, чердачные и иные помещения не редко продаются Застройщиком или подконтрольным ему руководством ТСЖ. ТСЖ, избавившееся от власти Застройщика теряет возможный источник доходов в виде арендной платы. Куда поступает доход от продажи – большой вопрос. В ТСЖ «На «Коломяжском» часть подвалов уже занято магазинами и салонами («Смоленские мастерские», зоомагазин и т.п). Разумеется, общее собрание не принимало никаких решений ни о продаже, ни об аренде этих подвалов.

Б) Аренда. Примерно также обстоит дело со сдаваемыми в аренду помещениями – важно получает ли ТСЖ арендную плату легально на расчетный счет, в полном ли объеме и куда потом эта выручка распределяется.

В) Распоряжение иными имущественными правами. Большую выгоду сулит выдача разрешений на размещение рекламы. Особенно если дом расположен в выгодном с точки зрения рекламораспространителей месте. Разрешение на размещение рекламы в хорошем месте , на перекрестке, например, может и должно принести десятки тысяч долларов чистого дохода. Существующая практика позволяет взимать с рекламораспространителей еще и ежемесячные или ежеквартальные платежи. Легальное зачисление этих денег на счета ТСЖ могло бы не только дать большие возможности для благоустройства дома, но и существенно снизить расходы жильцов. Примечательно, что в некоторых домах, избавившихся от власти застройщика, квартплата ниже, а уровень благоустройства выше, чем обычно. С целью избежания обогащения одних за счет других надо, чтобы управление в ТСЖ осуществляло Правление не связанное с Застройщиком. Надо также сформировать Ревизионную комиссию, не связанную ни с Застройщиками, ни с членами Правления. Формировать Правление и Ревизионную комиссию должны в первую очередь жильцы.

Давайте посмотрим что творится в доме по Коломяжскому пр. д 20 в С-Петербурге. Жильцы прислали нам квитанции квартплаты, вот результат анализа. Отметим, что Общее собрание ТСЖ (домовладельцев решение о внесении доп взносов не принимало)

Согласно п. 3 Основ ценообразования в сфере ЖКХ, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 89 от 17 02 2004 цены на жилье и коммунальные тарифы являются регулируемыми. Ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги в Санкт-Петербурге согласно закону Санкт-Петербурга от 26. 11.98 № 245-55 «Об оплате жилья и коммунальных услуг» устанавливаются ЗАКОНОМ Санкт-Петербурга. В настоящее время в Санкт-Петербурге размеры оплаты регулируют Законы №308-48 «О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов» и №312-49 «О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов и тарифах на центральное отопление сверх социальной нормы площади жилья». Действующие тарифы на коммунальные услуги водоснабжения и канализации, представляемые населению Санкт-Петербурга, утверждены Законом Санкт-Петербурга от 06 12 2004 № 618-84. Указанные в данных законах ставки распространяются и на ТСЖ , а равно на ЖСК(в некоторых случаях их именуют ПЖСК) и т.п.

С момента заселения и по настоящее время в квитанциях квартплаты содержатся платежи, не предусмотренные законом. В домах ТСЖ, могут быть установлены дополнительные целевые взносы, однако их установление находится в компетенции Общего собрания (пп. 4 п.2 ст. 145 ЖК РФ) на основании экономического обоснования – сметы - представленного руководством ТСЖ. Общее собрание или собрание домовладельцев никаких решений о квартплате, взимании дополнительных целевых взносов или их увеличении (ком. освещение, оплата услуг консьержей) не принимало. Об увеличении стоимости оплаты за коммунальное освещение информация появилась по факту увеличения тарифа как утверждают жильцы только на информационном стенде.

Список нарушений, в том числе: платежей не предусмотренных законом и не утвержденных общим собранием :

1. Содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций (в законе этот платеж назван, так, но в наших квитанциях название иное: «техническое обслуживание») - 2 руб. 68 коп с одного метра. Этот платеж предусмотрен законом СПБ 308-48., однако 2,68 руб. он включает все те работы и услуги, за которые с нас берут повторно (АХР дератизация, коммунальное освещение, так называемое ИТП…)
2. Сбор и вывоз твердых бытовых отходов. По закону ставка 14,12 руб. (с одного человека) У нас же взимается 0,50 руб. с метра. Ставка 0,50 руб. с метра площади закону СПБ № 308-48 не соответствует, Общим собранием не принималась.
3. АХР (административно-хозяйственные расходы). 1 руб. 50 коп с квадратного метра. Взимание платы – не законно. Согласно п.2 ст. 154 ЖК расходы на управление являются частью платы за жилое помещение (2 руб. 68 коп), а не отдельной платой.
4. Коммунальное освещение. Законом не предусмотрено, решением общего собрания не утверждалось и не повышалось. Взимается по ставке 0,50 , а с 1 апреля 2005 – 0,70 руб. с квадратного метра. Должно покрываться ставкой за «Содержание…», а не взиматься отдельно.
5. Регистрационный учет. Законом такой платы не предусмотрено, решением общего собрания не утверждалось.. Взимается по ставке 0,20 руб. с квадратного метра.
6. Страхование. Законом такой платы не предусмотрено, решением общего собрания не утверждалось. Взимается по ставке 0,33 руб. с квадратного метра.
7. ОДС (платеж на содержание диспетчерской службы, обслуживающей лифты). Законом такой платы не предусмотрено, решением общего собрания не утверждалось. Взимается по ставке 0,20 руб. с квадратного метра. Должно покрываться ставкой за «Содержание…», а не взиматься отдельно.
8. Услуги сбербанка. Законом такой платы не предусмотрено, решением общего собрания не утверждалось.. Взимается по ставке 4% от суммы квитанции квартплаты. Ссылка на договор ТСЖ с банком не состоятельно. Договор между двумя лицами не может накладывать обязанности на третьих лиц, не участвующих в договоре (жильцов).
9. Дератизация (отлов крыс). Законом такой платы не предусмотрено, решением общего собрания не утверждалось.. Взимается по ставке 0,10 руб. с квадратного метра. Плата должна возмещаться за счет городского бюджета, а не жильцов (см распоряжение Комитета финансов Администрации СПб от 30 декабря 2002 года N 91-р и Комитета по содержанию жилищного фонда от 30 декабря 2002 года N 12-р).
10. ИТП. Законом такой платы не предусмотрено, решением общего собрания не утверждалось.. Взимается по ставке 0,50 руб. с квадратного метра с апреля 2005 г. Должно покрываться ставкой за «Содержание…», а не взиматься отдельно.

Кроме того:
1) Незаконным является также взимание платы за отопление с площади балконов и лоджий. Согласно п.1.8 Постановления Госстроя РФ от 23 02 1999г № 9 и от 12 10 2000 № 103 и Жилищному законодательству оплата должна взиматься только с отапливаемых помещений. Плата взималась до марта 2005 г. включительно.
2) С декабря 2003 года и по июль 2004 года в квитанциях квартплаты отдельной графой был включен «тех ремонт», в размере 1 руб., 96 коп с одного квадратного метра. Хотя этот платеж должен входить в общую ставку за содержание (она же «плата за тех обслуживание»).
3) По прежде действовавшему законодательству (Закон СПб от 06 декабря 2000 г. № 657-74 «о ставках для населения на содержание и текущий ремонт жилищного фонда Санкт-Петербурга) ставка за обслуживание составляла 0,51 руб. с метра. В нашем доме в нарушение требований этого закона взималось 2 руб. 60 коп. (до ноября 2002г), 3 руб. 60 коп – (декабрь 2002-ноябрь 2003г).

В жилищном комитете разделяют мнение о незаконности взимания платежей, не установленных Общим собранием, но что-либо предпринимать не хотят.

etazhi.ru

Уважаемые дольщики дома "Северный венец"!

Просим вас заполнить данную анкету. Данные из этой анкеты должны помочь нам наладить коммуникацию между будущими жильцами дома для дальнейшего совместного решения возможных проблем.

Перейти к анкете